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住宅ローンの借入条件（人的担保要件）

親からの住宅資金の贈与や、よほど収入が高い人以外、ほとんどの方が、住宅を購入する際、ローンを組むことになります。

一度、ローンを申し込んだことがある買い換え組の方は別ですが、初めて家を購入する方は、住宅ローンも当然初めての経験です。

金融機関のローン審査は、人的担保（購入者の属性）と物的担保（購入物件）の２面で判断されます。

そこで、具体的に家を探す前に（物的担保を考える前に）、自分は住宅ローンを組むことができるのか（人的担保要件を充足するか）どうかを、以下の一般的な金融機関の最低限の融資条件を参考に、考えていただきたいと思います。但し、当然、金融機関により判断はマチマチで、絶対的な基準ではないことを申し添えます。

１．団体信用保険（団信）に加入できる、健康体であること。
　２．継続・安定した正社員であること。（契約社員・派遣社員・アルバイトでない）
　３．返済負担率（注）２５％以内。
　４．申込時２０歳以上６５歳以下、さらに完済時７６歳未満。 　　　

（注）返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合を指し、年収が高いと負担率は軽減されることが多くなっています。例えば、年収３００万円以下の場合には２５％ですが、同６００万円超の場合、４０％以内とする金融機関もあります。

住宅ローン重点３項目

住宅ローンを賢く借りるには、できる限り、「借入額を少なく、低金利で借り、返済期間を短くする」ことが重要です。

そうすることで、利息の支払いを少なくすることができると共に、借入リスクが低くなり、将来に向け、安心して返済していくことができます。

金利プランの選択

住宅ローン重点３項目で述べたとおり、借入金利が低いほど、支払利息が少なくなり、家計の負担は軽くなります。

金利プランには、大きく分けて、変動金利と固定金利があります。

変動金利とは、短期プライムレートに連動して、半年毎に金利が見直しされるものを指します。この変動金利は、金利が低い時期が長く続く時には有利ですが、金利が上昇していく過程においては、将来、未払利息が発生するリスクもあるため、比較的リスクを取りやすい人に向いています。

固定金利とは、最初から最後まで金利が一律のものを指し、返済計画が立てやすいというメリットがある反面、金利が低下する過程においては、不利になる可能性があるため、その際には借り換えにより対応する人が増える傾向にあります。フラット３５は、この固定金利です。

最近の民間住宅ローンにおいては、両者のメリットを鑑み、１０年間の固定金利選択型特約が人気となっています。

元金均等・元利均等

住宅ローンの返済方法には、元利均等と元金均等の２種類があります。

元利均等とは、毎月の返済額（元金と利息の合計額）が一定となる返済方法で、ほとんどの金融機関がメインで取扱い、返済計画が立てやすく、借入金額を多くできる点がメリットです。

元金均等とは、毎月返済する元金の額が一定となるもので、利息はその元金に上乗せされるため、毎月の返済額が利息分だけ減少してくことになります。借入当初の負担が大きい点と、借入金額が少なくならざるを得ない点はデメリットですが、返済金額が同じであれば、元利均等に比べ、総返済額は少なくなるというメリットがあります。

ちなみに、私の場合、住宅ローンを２回組んだことがありますが、いずれも元金均等を選択しました。借入金額を多くできるのはメリットでは無く、デメリットであると考えるので、当然、利息負担の少ない元金均等を選ぶことになりました。